Interview met dienst Wonen van stad Aalst: Verhuur gerust

Verhuren kan als eigenaar stresserend, tijdrovend en ingewikkeld zijn. Een tussenpersoon kan hiervoor een oplossing bieden. Geen gerechtelijke stappen, geen administratieve rompslomp. Gegarandeerde huurgelden, onderhoud en administratieve opvolging zijn drie garanties die een sociaal verhuurkantoor biedt. Het beheer van jouw woning in goede handen, je kunt gerust verhuren.

Team wonen van stad Aalst sprak met directeur van het Sociale Verhuurkantoor (SVK) Zuid-Oost-Vlaanderen, Jonas De Vlieger, en zijn kompaan, patrimoniumbeheerder, Thomas Dierickx, over de voordelen van en de vereisten voor het verhuren via het SVK, over de impact van een steeds veranderende wetgeving en over conformiteitsattesten. 

Ik heb een woning die ik graag zou willen verhuren via het SVK, hoe ga ik te werk?

Je neemt contact op met ons via mail of telefoon, of je stapt eens binnen in ons kantoor in Herzele. Onze prospectieverantwoordelijke licht de werking toe bespreekt de voordelen, en bezoekt samen met jou de woning. Hij bepaalt een billijke huurprijs en maakt een rendementsberekening. Na akkoord huren we jouw woning, die wij op onze beurt onderverhuren aan een sociale huurder. Je bent zeker van een huurovereenkomst van minstens 9 jaar voor bestaande woningen en 18 jaar voor nieuwbouwwoningen.

Kan iedereen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor?

In principe zijn er drie types verhuurders: eigenaars die een woning hebben aangekocht of hebben geërfd, eigenaars die een woning hebben gerenoveerd en wensen te verhuren en tot slot investeerders in nieuwbouwwoningen die deze verhuren.

Wat zijn de voordelen voor de verhuurder?

Elke maand ontvang je stipt je huurgeld, zelfs als je woning leeg staat, de woning wordt onderhouden en we nemen de administratieve rompslomp van je over. Als er schade is door de huurder, zullen wij die herstellen. Daarnaast heb je bij het SVK een patrimoniumbeheerder als vast contactpersoon die het onderhoud van de woning coördineert. Het SVK neemt ook alle communicatie en administratie op zich met de huurders, maakt plaatsbeschrijvingen op en doet regelmatig woningbezoeken om ervoor te zorgen dat jij als eigenaar maximaal ontzorgd wordt. 

Moeten de woningen aan een bepaalde kwaliteit voldoen?

De woning moet in goede staat zijn en voldoen aan de gangbare kwaliteitsnormen, ook op energetisch vlak. Dakisolatie, centrale verwarming, dubbele beglazing, … Perfect hoeft de woning niet te zijn, zolang er geen structurele problemen zijn. Wij hebben trouwens ooit het C+label ingevoerd. De woningen moeten voldoen aan de normen voor het verkrijgen van een conformiteitsattest, met dat ietsje meer. Ze moeten duurzaam zijn.

Onze prospectieverantwoordelijke doet een eerste conformiteitscontrole. Hij kijkt of de stopcontacten geaard zijn, of alle voorzieningen aanwezig zijn en van goede kwaliteit zijn. We doen zelf eigenlijk al een controle nog vóór de stedelijke conformiteitscontrole, waarbij een onafhankelijk persoon de woning keurt en het conformiteitsattest uitreikt. Bij het begin van het huurcontract maken we vervolgens een grondige plaatsbeschrijving in samenspraak met de eigenaar, een uitgebreide technische checklist van de hele woning. Deze plaatsbeschrijving betekent de start van gerust verhuren bij het SVK. 

Weigeren jullie ook woningen?

Wij hebben sowieso al woningen geweigerd. Het probleem is dat als wij ze niet huren, ze alsnog op de private huurmarkt terecht komen. Stad Aalst heeft nu wel het conformiteitsattest verplicht gemaakt voor woningen ouder dan 30 jaar maar dit is nog niet het geval voor nieuwe verhuringen. Echt schrijnende situaties komen we gelukkig niet vaak tegen omdat we ook op voorhand telefonisch al de staat van de woning bevragen.

Er zou veel meer handhaving moeten komen om de slechte verhuringen tegen te gaan. Verplichting van het conformiteitsattest door stad Aalst is al een goede stap in de juiste richting. Actieve handhaving is de perfecte kans voor zowel de stad als het SVK om samen te werken om de verhuring van slechte woningen tegen te gaan. 

Kan een kandidaat-verhuurder nog renovatiewerken uitvoeren voor de start van de verhuring?

We maken een prospectieverslag met een lijst van zaken die de eigenaar moet aanpassen om het conformiteitsattest te kunnen ontvangen. Hij krijgt hiervoor de nodige tijd. Op het moment dat we het huurcontract vervolgens tekenen, vragen wij de controle aan bij de stad. Ongeveer 6 weken na de ondertekening van het huurcontract start de effectieve verhuring. Na de renovatiewerken hebben eigenaars bovendien recht op een verhoogde tegemoetkoming net omdat ze verhuren aan een SVK. Wij zorgen hierbij voor de nodige ondersteuning bij de aanvraag van de verbouwpremies. De eigenaar komt naar ons met zijn facturen en wij vullen de aanvragen in. 

Hoe ver gaat deze ontzorging op vlak van renovatiewerken en administratie?

Renovatiebegeleiding doen we nog niet, het administratieve luik wel. Met de hervorming van de woonmaatschappijen (red: vanaf 2023 fusioneren de sociale huisvestingmaatschappijen met de sociale verhuurkantoren tot 1 entiteit per werkingsgebied) hebben we wel al enkele ideeën om te kijken naar een diepgaande begeleiding maar we wachten hier nog even mee om ook de expertise van de sociale huisvestingsmaatschappijen hieraan te toetsen. De haalbaarheid van renovatiebegeleiding als service is iets dat we zullen onderzoeken in de woonmaatschappij.

De woning is de ene kant van het verhaal, de huurder is de andere kant. Zoals aangegeven verhuren jullie aan sociale huurders. Huurders met een bepaalde woonnood. Hoe bepalen jullie de huurprijzen?

De huurprijs is steeds een onderhandeling tussen het SVK en de eigenaar. In principe bedraagt de huurprijs 25% minder dan de geschatte marktwaarde. We vergelijken de potentiële woningen met woningen die we reeds in beheer hebben en houden rekening met de bezettingsnorm van de woning. Maar doordat we 9 jaar lang elke maand betalen, ook bij leegstand, en er heel wat premies en fiscale voordelen zijn door sociale verhuur, is het financiële totaalplaatje vaak gelijkaardig aan dat bij private verhuur.

Hoe wijzen jullie de woningen toe aan de juiste huurder?

We werken met een puntensysteem waarbij we kijken naar het actueel besteedbaar inkomen en de huidige woonsituatie. Hoe dringender je woonsituatie en hoe lager je inkomen, hoe hoger je op de wachtlijst staat voor een SVK-huurwoning. Nieuw vanaf volgend jaar is dat de toewijzing zal gebeuren met een sterke nadruk op lokale binding. Hoe langer je in een stad of gemeente woont, hoe groter de kans dat je in die gemeente of stad een woning zal toegewezen krijgen. Voor stad Aalst houdt dit in dat diegenen die het langst in Aalst wonen of woonden, meer voorrang zullen krijgen.

Een huurder kan ook schade aan de woning veroorzaken. Brengen jullie de eigenaars dan op de hoogte?

Als verhuurder heb je het recht om te weten wat er met je woning gebeurt, maar wij zijn als verhuurkantoor wel verantwoordelijk voor onze huurders. Onze patrimoniumbeheerders en huurbegeleiders bezoeken regelmatig de woning en houden een nauw contact met de huurder. Zien we dat er ergens schade is, lossen wij dit samen met de huurder op. Bij grotere werken leggen we dit uiteraard ook voor bij de eigenaars. Sowieso bieden we de garantie dat we de woning in goede staat terugbezorgen bij het aflopen van het contract, dus daar hoef je als eigenaar niet van wakker te liggen. Verhuren aan een SVK is, zoals de slogan het zegt, gerust verhuren.

Ben je overtuigd om zelf te verhuren aan het SVK of zit je nog met enkele vragen? Neem dan zeker contact op met onze prospectieverantwoordelijke Bart Peysmans via bart@svkzovl.be of 053 39 40 70. Hij begeleidt jou naar een zorgeloze verhuring.